Haus & Immobilien – Scheidungsfall

Wem gehört die Immobilie ?

Kommt es zu einer Scheidung steht zunächst eine beutende Frage im Raum: Wem gehört die Immobilie ?

In vielen Fällen gehen Ehegatten davon aus, dass sie beide Eigentümer sind. Das ist allerdings nicht zwingend die richtige Antwort auf die Frage. Besteht Klärungsbedarf bezüglich der Eigentumsverhältnisse, bekommt man schnelle und eindeutige Klärung über einen Auszug aus dem Grundbuchamt. Dort ist der Eigentümer einer Immobilie eingetragen. Wird die Immobilie im Rahmen der Ehe erworben, besteht häufig ein Eigentumsanteil der Partner zu je einer Hälfte. Es ist aber auch möglich, dass die Anteile zu ungleichen Teilen bestehen. Auch ist es wichtig zu prüfen in welchem Güterstand/ Güterrecht die Beteiligen leben. Es könnte eine Zugewinngemeinschaft (Anfangsvermögen und Endvermögen wäre entscheidend) oder sogar eine Gütertrennung  in Form eines Ehevertrages vereinbart worden sein.

Wer kann die Immobilie nutzen während der Trennung ? Kann der Auszug eines Ehepartners verlangt werden ?

Häufig geht einer endgültigen Scheidung zunächst eine Trennung voraus und so entsteht schnell der Wunsch sich auch räumlich zu trennen. Was zwischenmenschlich meist klar verständlich ist, ist rechtlich jedoch nicht einfach umzusetzen. Steht die Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten, stehen beiden auch die gleichen Rechte und Pflichten an der Immobilie zu und somit auch das Recht die Immobilie während der Trennung zu nutzen. Zieht einer der Ehepartner während der Trennungszeit aus der Immobilie aus, verändern sich die Eigentumsverhältnisse nicht automatisch. Allerdings steht dem Ehegatten, der die Immobilie verlässt, für die Zeit der Trennung, vom verbleibenden Ehepartner eine Nutzungsentschädigung zu.

Gemeinsames Wohnrecht

Ist der Umstand gegeben, dass beide Ehegatten zu gleichen Teilen Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sind, ist es möglich, dass auch beiden weiterhin ein Wohnrecht zusteht. In seltenen Fällen ist es möglich, sofern die äußeren Umstände, wie die Räumlichkeiten der Immobilie, dies zulassen, dass es zu einer Vereinbarung über die Teilung des Hauses oder  der Wohnung kommt. So wäre es auch auf Dauer möglich beiden Ehepartnern trotz Trennung und anschließender Scheidung ein Wohnrecht zuzusprechen. Besonders geeignet dafür sind mehrstöckige Immobilien, die sich räumlich leicht abgrenzen und teilen lassen. Eine schriftliche Festhaltung einer solchen Entscheidung ist durch einen Rechtsanwalt im Familienrecht empfehlenswert. Bietet es sich räumlich nicht an, die Wohnbereiche klar zu trennen, ist durchaus auch eine gemeinsame Nutzung der gesamtem Immobilie möglich. Allerdings gilt es hier zu beachten, dass eine Trennung der Lebensgemeinschaft deutlich nach außen erkennbar ist. Eine deutliche Trennung der Lebensgemeinschaft ist wichtig für den Nachweis des Trennungsjahres. Denn wenn die Ehegatten die komplette Immobilie gemeinsam nutzen und nicht nachweisen können, dass sie getrennte Haushalte geführt haben, kann es zu Schwierigkeiten bei dem Nachweis über das Trennungsjahr kommen, welches erforderlich ist, um den Scheidungsantrag bei dem zuständigen Gericht einzureichen. Bei einem gemeinsamen Wohnrecht ist es empfehlenswert, dass sich die Ehegatten auf eine Teilung der laufenden Kosten verständigen, um so die Trennung der Lebensgemeinschaft zu verdeutlichen.

Steht beiden Ehegatten ein Wohnrecht zu und ist keiner der Ehegatten bereit die gemeinsame Immobilie zu verlassen, kann in wenigen Ausnahmefällen die Möglichkeit bestehen, einen sogenannten Wohnungszuweisungsantrag bei dem zuständigen (Familien-)Gericht zu stellen. Ein solcher Antrag muss immer begründet sein, wobei an die Begründung hohe Anforderungen zu stellen sind, sodass ein Anwalt beauftragt werden sollte.  Der Gesetzgeber setzt dafür eine „unzubillige Härte“ voraus, es muss also für einen Ehegatten eine Unzumutbarkeit sein, mit dem anderen Partner noch in einer häuslichen Gemeinschaft zu leben. In der Praxis ist ein solcher Grund immer dann gegeben, wenn das Kindeswohl einen Auszug fordert oder aber wenn es zu häuslicher Gewalt kommt.

Der Umgang mit minderjährigen Kindern

Sind in einen Scheidungsfall mit Immobilie Fall auch minderjährige Kinder involviert und möchte einer der Ehepartner mit diesen aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen, so ist es zwingend erforderlich, dass darüber eine Verständigung beider Ehegatten stattfindet. Hingegen ist es auch möglich, dass minderjährige Kinder mit einem der Eheleute in der Immobilie wohnen bleiben sollen- auch in diesem Fall bedarf es einer Klärung zwischen beiden Ehegatten. Kommt es zu einer gerichtlichen Entscheidung über das Wohnrecht, hängt die Entscheidung maßgeblich von dem Wohl der gemeinsamen Kinder ab. Ein Ehepartner, der mit den Kindern in der Immobilie bleiben möchte, hat gute Chancen, sofern dies auch dem Kindeswohl entspricht. Weitere Fragen unterfallen dann dem Sorge- und Umgangsrecht.

Der Verkauf der Immobilie im Scheidungsfall – was gilt es zu beachten ?

Möchte keiner der Ehegatten die Immobilie halten, liegt ein Verkauf an eine dritte Partei oft nahe. Bei gemeinsamen Eigentum an dem Haus oder der Wohnung, kann der Erlös des Verkaufs auf beide Parteien gleichermaßen aufgeteilt werden. Um die Immobilie zu verkaufen muss nicht erst die Scheidung abgewartet werden, ein Verkauf ist auch während der Trennungszeit möglich.

Die Zustimmung beider Ehepartner ist bei einem Immobilienverkauf eine zwingende Voraussetzung. Kommt es zu einer Trennung oder Scheidung spielen Emotionen häufig eine große Rolle und tragen auch entscheidend dazu bei, dass man sich entschließt das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Um voreilige Entscheidungen zu verhindern, ist es empfehlenswert, dass man sich anwaltlich durch eine Rechtsanwalt im Familienrecht beraten lässt. Durch eine objektive Beratung mit fachlichem Wissen, lassen sich konstruktive Entscheidungen treffen und voreilige, nachteilige vermeiden.

Ein Immobilienverkauf sollte auch zu einer zeitgleichen Ablösung gemeinsamer Verbindlichkeiten führen, die das Haus oder die Wohnung betreffen. Ein Immobilienkredit, über den das Heim u. U. gemeinsam finanziert ist, kann durch den Verkauf abgelöst werden. Ein solcher Schritt fördert auch die erforderliche Trennung der Lebensgemeinschaft. Eine Scheidung trennt die Ehepartner nicht automatisch in allen Lebensbereichen. Besteht eine gemeinsame Schuldenlast gegenüber einer Bank, ist es möglich, dass die Ehepartner trotz Scheidung im Außenverhältnis, also gegenüber der Bank, als Gesamtschuldner auftreten. Der Verkaufserlös kann dann etwa für die Tilgung der Schulden verwendet werden und so die gemeinsame Schuldenlast abgebaut werden.

Übertragung der Eigenheim-Anteile an einen der Ehegatten

Stimmt einer der Ehepartner dem Verkauf nicht zu und möchte die Immobilie für sich erhalten, besteht die Möglichkeit der Übertragung dieser auf den einen Ehegatten. Mitübertragen werden dabei jegliche Verbindlichkeiten, die die Immobilie betreffen.

Bei einer Überschreibung der Eigentumsanteile von dem einen Ehepartner auf den anderen ist meist eine Auszahlung einer Entschädigung bzw. Ersatzleistung an den Übertragenden erforderlich.
Die Zahlung einer Entschädigung bzw. Ersatzleistung richtet sich nach dem fiktiven Verkaufswert des Hauses. Bei dessen Bestimmung und Berechnung kommt es allerdings häufig zu Streitigkeiten zwischen den Ehepartnern.

So stimmen die Einschätzungen der Ehepartner meist nicht mit einem fiktiven, objektiven Wert überein, da häufig subjektive Beurteilungen den Wert der Immobilie aus Sicht eines Ehepartners in die Höhe treibt. Besonders persönlich geleistete Arbeiten am Haus, emotionale Bindungen an das Heim oder die Einrichtung sind Punkte, anhand derer die subjektive Einschätzung vielfach höher ausfällt, als sie tatsächlich bei einem objektiven Gutachten wäre.

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Umgang mit gemeinsamen Verbindlichkeiten – muss der Darlehensbetrag von Beiden weiterhin bezahlt werden?

Neben den zu zahlenden Ersatzleistungen bzw. Entschädigungen sollten auch weitere Verbindlichkeiten, die die gemeinsame Immobilie betreffen, unbedingt beachtet werden. Dazu gehört vor allem, dass die Partei, die ihren Eigentumsanteil übertragen hat, aus dem Grundbuch gestrichen wird und falls ein gemeinsam veranlasster Hauskreditvertrag besteht, sollte die entsprechende Partei auch daraus gelöst werden.
Daneben sind auch die alltäglichen Angelegenheiten wie Gas- und Stromverträge nicht zu vergessen. Eine Übertragung dieser Verbindlichkeiten an den künftigen alleinigen Eigentümer ist ratsam. Beteiligt sich die Partei, die ihren Anteil überschrieben hat, dennoch weiterhin an den finanziellen Verbindlichkeiten, sind solche Zahlungen möglicherweise auf einen ggf. bestehenden Trennungsunterhalt anzurechnen.

Es ist besonders wichtig, dass sich die ihren Anteil aufgebende Partei aus alles Verträgen, die die Immobilie betreffen, löst und dazu aus dem Grundbruch gestrichen wird- nur so kann man einer möglichen Haftung entgehen, die entstehen würde, wenn die andere Partei ihren Pflichten nicht nachkommt.

Soll eine Übertragung der Eigentumsanteile stattfinden, empfiehlt es sich in jedem Fall aufgrund der Komplexität des Themas einen Anwalt im Familienrecht hinzuzuziehen, um so einen Vertrag für die Übertragung der Anteile auszuarbeiten. Erforderlich ist sowohl eine beiderseitige Unterzeichnung des Vertrages als auch die notarielle Beurkundung. Nach diesem Schritt besteht in der Regel nicht mehr die Möglichkeit für Änderungen. Übernimmt ein Ehepartner die Eigentumsanteile und auch die damit verbundenen Verbindlichkeiten, ist es Voraussetzung, dass diese Partei finanziell auch in der Lage dazu ist. Sind die finanziellen Voraussetzungen nicht vorhanden, kann der übernehmende Ehepartner nicht deswegen automatisch die Zahlung von Unterhalt verlangen. Besteht die Bereitschaft von dem übertragendem Ehepartner auch zukünftig Verbindlichkeiten zu übernehmen und u. U. Kreditverbindlichkeiten noch weiter zu zahlen, können eben diese Zahlungen möglicherweise auf einen anfallenden Ehegattenunterhalt angerechnet werden. Handelt es sich bei dem übernehmenden Ehepartner um einen Geringverdiener und bleiben durch die fortlaufenden Zahlungen des übertragenden Partners weitere Unterhaltszahlungen aus, kann es zu einer (finanziell) nachteiligen Situation für den übernehmenden Ehepartner kommen.

Alleineigentum an der Immobilie – welche Auswirkungen hat dies auf ein Scheidungsverfahren?

Hat nur einer der Ehepartner das alleinige Eigentum laut Grundbuch an der Immobilie, steht ihm regelmäßig auch eine Weisungsbefugnis zu. Davon umfasst ist das Recht, den Partner nach der Trennung zum Verlassen des Hauses oder der Wohnung aufzufordern. Um den anderen Partner aber vor der Willkür zu schützen, wird diesem eine bestimmte Karenzzeit zugesprochen, sodass die Möglichkeit besteht, sich eine eigene Unterkunft zu suchen.
Auch wenn das Heim im Alleineigentum des anderen Ehepartners steht, sollte die Partei, die selbst keine Eigentumsrechte hat, die Streichung aus Verträgen veranlassen, die sich auf die Immobilie beziehen und für die sie im Außenverhältnis als Schuldner auftritt. Dies kann anhand einer Trennungs- und Scheidungsfolgevereinbarung geschehen.

Dem Alleineigentümer steht die Möglichkeit offen, dem anderen Part nach der Trennung ein Wohnrecht, beschränkt oder unbeschränkt, einzuräumen. Für die Einräumung eines solchen Wohnrechts kann im Fall der Nutzung dieses Angebots eine Mietzahlung verlangt werden.

Die Immobilie in einer Zugewinngemeinschaft

Kommt es zu einer Scheidung wird im gesetzlichen Normalfall im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft das Vermögen der Ehepartner (Auseinandersetzung) aufgeteilt.
Um zu einem Ergebnis zu gelangen werden die Vermögenswerte der Ehepartner vor der Eheschließung (Anfangsvermögen) mit dem zum Zeitpunkt der Scheidung (Endvermögen) verglichen. Hat einer der Ehegatten in der Ehezeit sein Vermögen mehr vermehrt als der andere, so bekommt der andere Partner die Hälfte der ausgemachten Differenz des erhöhten Vermögens als Zugewinnausgleich ausgesprochen.Es ist ein Ausgleich zu zahlen.  Zieht ein Ehepartner aus der Immobilie aus und muss nun Mietzahlungen leisten, kann er diese finanziellen Aufwendungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs geltend machen.

Miteigentum: Teilungsversteigerung als letzter Ausweg?

Findet keine Einigung der Parteien bezüglich der im gemeinsamen Eigentum stehenden Immobilie  und der gesamten Vermögensauseinandersetzung statt, besteht die Möglichkeit, dass nach der Scheidung eine sogenannte Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht durch einen Anwalt beantragt wird.

Voraussetzung für einen solchen Antrag ist, dass der Antragsteller im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Im Rahmen der Antragsstellung kann ein Mindestgebot festgesetzt werden. Im weiteren Verlauf kommt es dann nach der Scheidung zu einer offenen Versteigerung. Die ehemaligen Eigentümer, also beide Ex-Ehepartner, können ebenfalls an der Versteigerung teilnehmen. Es besteht so die Möglichkeit, dass einer der Ex-Ehepartner Höchstbietender wird. Andernfalls, wenn keiner der beiden Parteien den Höchstbietenden im Rahmen der Versteigerung stellt, geht der Besitz der Immobilie an einen Dritten über. In einem solchen Fall kommt es zu einer Aufteilung des Erlöses an beide Parteien zu gleichen Teilen.

Wichtig: Es besteht jedoch immer die Gefahr, dass im Wege der Versteigerung ein Erlös erzielt wird, der deutlich unter dem eigentlichen Marktwerkt der Immobilie liegt, sodass beide Ex-Ehepartner benachteiligt sind. Daher ist rät Rechtsanwalt Gramm im Familienrecht eine Teilungsversteigerung unbedingt zu vermeiden.

Fazit – Welche Empfehlung ist bei einer Vermögensauseinandersetzung zu machen?

Die angesprochenen Fragen machen nur einen Teil der Probleme aus, die aufkommen können, wenn es zu einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie oder der Vermögensauseinandersetzung kommt. Eigentumsverhältnisse, Nutzungen, Ersatzleistungen, Unterhalt , Zugewinn/Zugewinnausgleich, Güterstand u.U. auch Fragen bezüglich des Sorgerechts und Umgangsrechts können in einem solchen Fall betroffen sein. Um zu einer zufriedenstellenden Gesamtlösung zu kommen, gestaltet ein Fachanwalt eine Strategie, mit der er die Interessen seines Mandanten erfolgreich durchsetzen kann. Einvernehmliche Regelungen unter den Ehegatten bilden eher die Seltenheit.

Rechtsanwalt Gramm empfiehlt seiner Mandantschaft im Trennungsfall frühzeitig gemeinsam eine Lösung zu finden. Eine gemeinsame Immobilie birgt im Trennungsfall viele wirtschaftliche Risiken, die durch eine sorgsame Analyse der momentanen Situation beurteilt werden kann. Durch die Durchführung zahlreicher Scheidungsverfahren erkennt Herr Gramm schnell eine Lösung und erarbeitet eine zielorientierte Lösung. Als Rechtsanwalt für Familienrecht Hannover berät und vertritt Sie Familienanwalt Gramm.

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 Sascha Gramm

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