Sascha Gramm – Ihr Notar für Hauskauf, Wohnung oder Grundstück – notarielle Beurkundung vom Kaufvertrag
Sascha Gramm
Notar mit Amtssitz in Hannover für Immobilienrecht und Grundstückskäufe
Sie planen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen und benötigen einen Notar für Ihren Hauskauf?
In meiner Kanzlei in Hannover-Bemerode beurkunde ich Ihren Kaufvertrag persönlich, verständlich und mit höchster Sorgfalt.
Als Notar sorge ich für rechtliche Klarheit und eine sichere Abwicklung Ihres Immobilienkaufs. Vertrauen Sie meiner Expertise – und vereinbaren Sie bei Bedarf einen Termin in meinem Büro in Hannover-Bemerode.
Notarielle Beurkundung beim Hauskauf – So sichern Sie Ihren Immobilienkauf rechtlich ab
Der Kaufvertrag für ein Haus ist der wichtigste Schritt, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen. Erst durch die notarielle Beurkundung wird er rechtsgültig und schützt Sie vor rechtlichen Problemen.
Als Ihr Notar für den Hauskauf in Hannover stelle ich sicher, dass der Vertrag klar, verständlich und rechtlich einwandfrei ist – und dass er zu Ihrer individuellen Situation passt..
Der Kaufvertrag
– Was gehört in den Kaufvertrag für ein Haus?
– Der Kaufvertragsentwurf beim Hauskauf: Ablauf und Inhalte
– Besondere Vertragsformen: Mietkauf
Notarielle Beurkundung
– Warum der Notar beim Hauskauf gesetzlich vorgeschrieben ist
– Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hauskauf?
– Der Notar beim Hauskauf – die notarielle Beurkundung: Ablauf und Inhalte
– Notarkosten beim Hauskauf: Wer trägt welche Gebühren?
Rechtliche Sicherheiten & Eigentumsübertragung
– Rechtliche Sicherungen bei Immobiliengeschäften
– Grundpfandrechte beim Hauskauf: Was Sie über Hypothek und Grundschuld wissen müssen
– Mietdienstbarkeit – Nutzung ohne Eigentum mit Grundbuchsicherung
– Liegenbelassungsvereinbarung – Schutz der Mieterdienstbarkeit bei Zwangsversteigerung
Finanzierung
Sonderfälle & Besonderheiten
Der Kaufvertrag
Was gehört in den Kaufvertrag für ein Haus?
Der Kaufvertrag regelt die wesentlichen Details des Immobilienkaufs. Er verpflichtet den Verkäufer zur Eigentumsübertragung und den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Genau beschrieben werden Immobilie, Grundstück, Rechte und Belastungen.
Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Käufer und Verkäufer müssen dafür alle notwendigen Unterlagen bereitstellen und zusammenarbeiten.
Zudem enthält der Vertrag Vereinbarungen zu Übergabetermin, Zustand der Immobilie, eventuell mitverkauftem Inventar sowie Gewährleistung und Haftung. Die notarielle Beurkundung sorgt für Rechtssicherheit und bindende Wirkung.
Der Kaufvertragsentwurf beim Hauskauf: Ablauf und Inhalte
Bevor ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden kann, wird durch den Notar ein rechtssicherer Vertragsentwurf erstellt. Dieser Kaufvertragsentwurf bildet die verbindliche Grundlage für den späteren Vertrag und gibt Käufer und Verkäufer ausreichend Gelegenheit, alle Inhalte zu prüfen, Rückfragen zu stellen und Details zu klären.
1. Erhebung der Vertragsdaten
Zu Beginn sammelt der Notar alle erforderlichen Angaben: Daten der Käufer und Verkäufer, exakte Informationen zur Immobilie (z. B. Lage, Flurstück, Grundbuchblatt), den vereinbarten Kaufpreis, den gewünschten Übergabetermin sowie besondere Umstände wie bestehende Mietverhältnisse oder mitverkauftes Inventar.
2. Prüfung von Belastungen
Grundbuchdaten werden gesichtet. Der Notar prüft, ob Rechte Dritter bestehen (z. B. Wegerechte, Grundschulden) und ob diese übernommen, gelöscht oder angepasst werden müssen.
3. Entwurfserstellung und Abstimmung
Auf Basis aller Angaben erstellt der Notar einen ersten Entwurf. Dieser wird beiden Parteien zur Prüfung zugesendet – meist digital. Änderungswünsche können eingebracht werden.
4. Einbindung von Sondervereinbarungen
Individuelle Absprachen, etwa zur Übergabe von Möbeln, zur Nutzung durch den Verkäufer nach Übergabe oder zu besonderen Zahlungsmodalitäten, werden direkt in den Vertragsentwurf aufgenommen. Nur was im notariellen Vertrag festgehalten wird, ist auch rechtlich verbindlich.
5. Finanzierung und Belastungsvollmacht
Wenn der Immobilienerwerb ganz oder teilweise über eine Bank finanziert wird, wird im Vertragsentwurf eine sogenannte Belastungsvollmacht aufgenommen. Damit kann die Immobilie schon vor der endgültigen Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank belastet werden.
6. Prüfung und rechtliche Hinweise
Der Notar prüft alle Inhalte rechtlich. Bei unklaren oder problematischen Regelungen, etwa einem ungewöhnlich niedrigen Kaufpreis, klärt er auf oder verweigert ggf. seine Mitwirkung.
7. Versand und Frist zur Prüfung
Sowohl Käufer als auch Verkäufer erhalten den Vertragsentwurf mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf. Bei Verbrauchern gilt eine gesetzliche Frist von mindestens 14 Tagen zwischen Übersendung des Entwurfs und dem Beurkundungstermin. Diese Prüfungszeit stellt sicher, dass beide Parteien sich gut vorbereitet und informiert fühlen.
8. Vorbereitung der Beurkundung
Sobald alle offenen Punkte geklärt und der Vertragstext final abgestimmt ist, wird ein Beurkundungstermin vereinbart. Der Notar für Ihren Hauskauf liest beim Termin den vollständigen Immobilienkaufvertrag vor, erläutert ihn und anschließend wird er von beiden Parteien unterzeichnet. Mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag rechtskräftig.
Besondere Vertragsformen: Mietkauf
Der Mietkauf bietet eine alternative Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben. Zunächst mieten Sie das Objekt und erwerben es erst zu einem späteren Zeitpunkt. In vielen Fällen werden bereits gezahlte Mieten ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.
Ist Miete und Kauf vertraglich miteinander verbunden, verlangt das Gesetz eine notarielle Beurkundung. Ohne diese bleibt der Mietkaufvertrag rechtlich unwirksam. Für Käufer ohne Eigenkapital kann dieses Modell besonders attraktiv sein. Allerdings sollten Sie vorsichtig sein, denn Mietkauf birgt auch Risiken. Überhöhte Mietkosten, unklare Eigentumsverhältnisse und fehlende Rücktrittsmöglichkeiten führen schnell zu finanziellen Problemen.
Prüfen Sie den Vertrag unbedingt mit einem Notar, um rechtliche Sicherheit zu erhalten. Wichtig sind außerdem eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie eine klar formulierte Rücktrittsklausel. Nur so schützen Sie sich vor unerwarteten Schwierigkeiten.
Notarielle Beurkundung
Warum der Notar beim Hauskauf gesetzlich vorgeschrieben ist
Für die Gültigkeit des Kaufvertrages ist die notarielle Beurkundung zwingend. Der Kaufvertrag wird also nur gültig, wenn der Notar ihn beurkundet. Auch bei vollständiger Einigkeit zwischen Käufer und Verkäufer, sind mündliche Absprachen oder schriftliche Verträge ohne notarielle Beurkundung rechtlich nicht wirksam.
Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag fair ist und auf Ihre persönliche Situation passt. Er prüft die rechtlichen Voraussetzungen, berät Sie zu verschiedenen Möglichkeiten und besorgt alle wichtigen Unterlagen, etwa aus dem Grundbuch oder von Ämtern.
Der Eigentumsübergang findet erst statt, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Der Notar sichert rechtlich ab, dass die Interessen aller geschützt sind. Besondere Regeln, zum Beispiel bei Bauträgerprojekten, Vormerkungen oder Sicherheiten im Grundbuch, hält der Notarvertrag klar fest. So entstehen keine Missverständnisse oder Probleme beim Kauf.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hauskauf?
Käufer und Verkäufer stellen dem Notar für ihren Hauskauf verschiedene Unterlagen zur Verfügung. Damit der Kaufvertrag rechtssicher erstellt und notariell beurkundet werden kann, müssen Käufer und Verkäufer bestimmte Unterlagen bereitstellen. Dazu gehören insbesondere:
- ein aktueller Grundbuchauszug
- gültige Ausweisdokumente aller Beteiligten
- Angaben zur Finanzierung, vor allem zur Eintragung einer Grundschuld
- der Kaufpreis sowie die vereinbarten Zahlungsmodalitäten
- eine Flurkarte oder ein Lageplan des Grundstücks
- bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung
- gegebenenfalls bestehende Mietverträge oder eingetragene Wohnrechte
- Löschungsbewilligungen für noch bestehende Grundschulden
- Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten, falls diese bestehen
In bestimmten Fällen werden zusätzliche Dokumente benötigt, zum Beispiel bei Erbengemeinschaften, wenn eine Gesellschaft als Vertragspartner auftritt oder wenn das Grundbuch besondere Belastungen enthält.
Der Notar prüft genau, welche Unterlagen im jeweiligen Fall erforderlich sind, und hilft dabei, fehlende Dokumente zu beschaffen. So sorgt er dafür, dass der Kauf rechtssicher abgewickelt werden kann.
Der Notar beim Hauskauf – die notarielle Beurkundung: Ablauf und Inhalte
Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben und garantiert Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer. Der Notar prüft dabei nicht nur den Vertragsentwurf, sondern begleitet den gesamten Kaufprozess sorgfältig:
1. Unterlagenprüfung
Der Notar überprüft den vorliegenden Kaufvertragsentwurf auf Vollständigkeit und rechtliche Korrektheit – basierend auf den Angaben von Käufer und Verkäufer sowie den relevanten Unterlagen.
2. Einholung und Kontrolle der Unterlagen
Er beschafft und prüft wichtige Dokumente wie Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen, Löschungsbewilligungen oder Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
3. Beurkundungstermin für die notarielle Beurkundung
Im Termin erläutert der Notar den Vertragsinhalt ausführlich, beantwortet offene Fragen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten den Vertrag vollständig verstehen, bevor dieser rechtsgültig unterzeichnet wird.
4. Eintragung der Auflassungsvormerkung
Um den Käufer abzusichern, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die das Objekt gegen Verfügungen durch Dritte schützt.
5. Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsüberwachung
Der Notar stellt sicher, dass alle Bedingungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind, bevor er die Zahlungsaufforderung an den Käufer gibt.
6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nach Zahlung des Kaufpreises leitet der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ein und vollendet so den Eigentumsübergang.
Jeder dieser Schritte ist Teil eines durchdachten Verfahrens, das weit über eine bloße Formalität hinausgeht und dafür sorgt, dass Ihr Immobilienkauf rechtlich sicher und transparent abläuft
Notarkosten beim Hauskauf: Wer trägt welche Gebühren?
Beim Verkauf einer Immobilie wird häufig angenommen, dass der Verkäufer automatisch für die Notarkosten aufkommen muss. Tatsächlich ist das aber nicht die Regel: In der Praxis ist es üblich, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Diese Vereinbarung hat sich im deutschen Immobilienrecht eingebürgert und wird meist im Kaufvertrag so festgehalten.
Worauf der Verkäufer dennoch achten muss:
Die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags verursacht für den Verkäufer in der Regel keine Kosten. Dennoch können auf seiner Seite Einzelkosten entstehen – etwa für die Löschung von Grundschulden, Wohnrechten oder anderen Belastungen im Grundbuch. Da diese mit dem Vermögensbereich des Verkäufers verbunden sind, sind die entsprechenden Notar- und Grundbuchkosten üblicherweise von ihm zu tragen.
Auch in besonderen Fällen, etwa bei mehreren Eigentümern oder einer vorherigen Erbauseinandersetzung, können auf Verkäuferseite zusätzliche Beurkundungskosten entstehen. Es empfiehlt sich, die Kostenverteilung im Kaufvertrag klar zu regeln, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden – insbesondere dann, wenn von der üblichen Praxis abgewichen werden soll.
Beispielberechnung: Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung
Angenommen, der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung beträgt 300.000 Euro. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Kaufpreis: 300.000 Euro
- Notarkosten (ca. 1,5 %): 4.500 Euro
- Grundbuchkosten (ca. 0,5 %): 1.500 Euro
- Gesamtkosten für Käufer: ca. 6.000 Euro
Der Verkäufer trägt in der Regel keine Kosten für die Beurkundung, außer es entstehen zusätzliche Kosten für die Löschung von Grundschulden oder anderen Belastungen.
Hauskauf geplant oder rechtliche Fragen rund um Immobilien?
Wenn Sie einen Notar für Ihren Hauskauf, eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages benötigen, Mängel am Haus oder generelle Unsicherheiten beim Hauskauf bestehen, bin ich Ihr Ansprechpartner. Als Notar und Rechtsanwalt berate ich Sie kompetent und unverbindlich im Immobilienrecht.
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Rechtliche Sicherheiten & Eigentumsübertragung
Rechtliche Sicherungen bei Immobiliengeschäften
Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um große Geldbeträge, sondern auch um rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten. Käufer wollen sicherstellen, dass sie rechtmäßig Eigentümer der Immobilie werden. Verkäufer wiederum erwarten, dass sie den vereinbarten Kaufpreis vollständig und pünktlich erhalten. Auch Banken und Kreditgeber vergeben ihr Geld nur, wenn sie eine verlässliche Sicherheit bekommen.
An genau diesem Punkt spielen die sogenannten Grundpfandrechte eine zentrale Rolle. Sie gehören zu den wichtigsten rechtlichen Instrumenten, um Forderungen rund um Immobilien zuverlässig abzusichern. Sie schaffen Vertrauen und sorgen dafür, dass alle Beteiligten auf rechtlicher Ebene abgesichert sind.
Grundpfandrechte beim Hauskauf: Was Sie über Hypothek und Grundschuld wissen müssen
Grundpfandrechte sind dingliche Rechte an einem Grundstück. Sie dienen dazu, eine Forderung abzusichern, in der Regel ein Darlehen. Im deutschen Immobilienrecht gehören vor allem die Hypothek und die Grundschuld zu den häufigsten Formen. Sie geben dem Gläubiger die Möglichkeit, bei Zahlungsverzug auf das Grundstück zuzugreifen und es verwerten zu lassen, zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist heute die am häufigsten verwendete Form der Kreditsicherung im Immobilienbereich. Sie wird unabhängig von einer konkreten Darlehensschuld im Grundbuch eingetragen und sichert dem Gläubiger das Recht, das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Der große Vorteil: Die Grundschuld bleibt bestehen, auch wenn das ursprüngliche Darlehen bereits getilgt ist, und kann flexibel für neue Finanzierungen wiederverwendet werden.
Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek ist streng an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Sie reduziert sich automatisch mit jeder Tilgungszahlung und erlischt vollständig, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist. In der Praxis ist sie aufgrund dieser Einschränkung weniger flexibel als die Grundschuld. wird aber dennoch in bestimmten Fällen genutzt.
Ablauf: Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek
Bevor ein Darlehen ausgezahlt wird, lässt die Bank in der Regel eine Grundschuld an der zu finanzierenden Immobilie eintragen. Dieser Vorgang läuft wie folgt ab:
1. Formularbereitstellung durch den Gläubiger
2. Beurkundung der Grundschuldbestellung beim Notar
3. Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt
4. Eintragung ins Grundbuch
5. Freigabe der Kreditsumme durch den Gläubiger
Nach Rückzahlung des Kredits bleibt die Grundschuld bestehen, bis sie auf Antrag gelöscht wird. Dazu ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.
Vollstreckbare Grundschuld – schnelles Handeln im Ernstfall
Viele Banken verlangen heute eine vollstreckbare Grundschuld. In diesem Fall unterwirft sich der Eigentümer bereits im Rahmen der notariellen Beurkundung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das hat den Vorteil, dass die Bank im Ernstfall nicht erst klagen muss, sondern direkt vollstrecken kann.
Rechte und Pflichten von Gläubiger und Schuldner
Pflichten und Rechte des Gläubigers:
– Verwertungsrecht bei Zahlungsausfall
– Treuhandpflicht und Werterhaltungsinteresse
– Auskunftsrechte gegenüber dem Schuldner
Pflichten und Rechte des Schuldners:
– Eigentum bleibt erhalten, solange Zahlungen geleistet werden
– Pflicht zur fristgerechten Rückzahlung
– Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung (nach Vereinbarung)
Brief- oder Buchgrundschuld?
Grundschulden gibt es in zwei Formen:
– Briefgrundschuld: Zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch wird ein Grundschuldbrief erstellt. Zur Abtretung oder Löschung ist dieser Brief zwingend erforderlich.
– Buchgrundschuld: Existiert ausschließlich im Grundbuch. Die Abwicklung ist einfacher, weil kein Papierbrief vorgelegt werden muss.
Eine Briefgrundschuld ist oft unpraktisch, weil der dazugehörige Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden muss, zum Beispiel bei einer Abtretung oder Löschung. Geht der Brief verloren, wird das Verfahren aufwendig und teuer. Bei der Buchgrundschuld ist es einfacher, denn alle Angaben stehen direkt im Grundbuch. Ein zusätzlicher Brief ist nicht nötig. Deshalb wird diese Form heute häufiger genutzt.
Beispiel: Finanzierung mit Grundschuld
Frau und Herr Müller erwerben ein Haus für 250.000 €. Sie bringen 100.000 € Eigenkapital ein und nehmen ein Darlehen über 150.000 € auf. Die Bank verlangt zur Absicherung eine Grundschuldbestellung über denselben Betrag. Auch nach vollständiger Rückzahlung bleibt der Grundbucheintrag über 150.000 € bestehen – bis die Bank die Löschung bewilligt.
Weitere Fragen zur Grundschuld?
Was kostet eine Grundschuldeintragung?
Beispiel:
Bei einer Grundschuld über 150.000 € kannst du mit etwa 600 bis 1.000 € Gesamtkosten rechnen (inkl.:
-Notargebühr
-Grundbuchamt
-Auslagen + MwSt.)
Faustregel: ca. 0,8 % bis 1 % der Grundschuldhöhe
Wie lange dauert der Eintrag ins Grundbuch?
– In der Regel: 2 bis 6 Wochen
– In dringenden Fällen kann der Notar eine Rangbescheinigung oder eine Auflassungsvormerkung beantragen, um die Finanzierung abzusichern, bevor der Eintrag abgeschlossen ist.
Tipp: Die Bank zahlt das Darlehen meist erst nach Grundschuldeintrag oder Vorlage der Notarbestätigung.
Kann man eine Grundschuld ohne Kredit eintragen lassen?
Eine Grundschuld ist nicht an ein konkretes Darlehen gebunden (im Gegensatz zur Hypothek). Deshalb kann sie auch „leer“, also ohne bestehende Forderung eingetragen werden.
Mögliche Gründe:
-Vorbereitung für spätere Finanzierung
-Sicherheit für private Gläubiger
-Interne Vermögensstruktur (z. B. bei Familien- oder Firmentransaktionen)
Aber: Die Eintragung verursacht trotzdem Kosten – selbst wenn kein Kredit fließt
Wie löscht man eine alte Grundschuld, z. B. nach Hausverkauf?
-Löschungsbewilligung der Bank (nach vollständiger Rückzahlung des Kredits)
-Notarielle Beurkundung dieser Löschung
-Eintragung der Löschung beim Grundbuchamt
Die Kosten dafür sind gering (meist unter 100 € bis ca. 200 €), da sie sich nur auf den „formalen“ Wert der Grundschuld beziehen.
Achtung: Manche alte Grundschulden (z. B. bei Eigentümerwechsel) bleiben jahrelang im Grundbuch, obwohl sie längst abbezahlt sind. Das kann beim Verkauf zu Verzögerungen führen.
Was passiert mit der Grundschuld bei Bankenwechsel oder Umschuldung?
1. Abtretung der Grundschuld (einfacher Weg)
-Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab.
-Kein neuer Grundbucheintrag nötig → spart Zeit und Geld.
Muss notariell dokumentiert werden.
2. Löschung + Neueintragung
-Die Grundschuld wird gelöscht, und eine neue wird eingetragen – z. B. wenn die neue Bank keine Abtretung akzeptiert.
Abtretung ist meist günstiger als eine komplette Neueintragung, wird aber nur gemacht, wenn beide Banken zustimmen.
Mietdienstbarkeit – Nutzung ohne Eigentum mit Grundbuchsicherung
Gewerbliche Mieter investieren oft erhebliche Summen in den Ausbau ihrer Mietflächen. Bei Insolvenz des Vermieters oder Zwangsversteigerung droht ihnen trotz langfristiger Mietverträge der Verlust der Nutzung. Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter, indem sie als dingliches Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dieses Recht gilt auch gegenüber neuen Eigentümern und sichert die Nutzung unabhängig vom Mietvertrag.
Die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch kann jedoch zu Konflikten mit finanzierenden Banken führen, da eine vorrangige Eintragung die Kreditaufnahme erschwert. Eine häufige Lösung ist die nachrangige Eintragung kombiniert mit einer sogenannten Liegenbelassungsvereinbarung.
Liegenbelassungsvereinbarung – Schutz der Mieterdienstbarkeit bei Zwangsversteigerung
Die Liegenbelassungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Mieter, Eigentümer und finanzierender Bank. Sie sichert zu, dass die Mieterdienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt, obwohl sie meist nachrangig zu Grundpfandrechten eingetragen ist. Damit schützt die Bank die Rechte des Mieters, der sonst bei der Versteigerung sein Nutzungsrecht verlieren könnte. Im Gegenzug verpflichten sich Mieter und Eigentümer, den Mietvertrag ohne Zustimmung der Bank nicht zu ändern. Die Vereinbarung sorgt so für einen fairen Interessenausgleich und stärkt die Sicherheit aller Beteiligten.
Unsicher bei der Grundschuld?
Ich unterstütze Sie bei Eintragung, Löschung, Umschuldung oder rechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie.
Finanzierung
Baufinanzierung
Der Weg zu den eigenen vier Wänden startet meist mit einer wichtigen Frage: Wie finanziere ich den Kauf meiner Immobilie? Meist führt kein Weg an einer Baufinanzierung vorbei. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, lohnt es sich, gut vorbereitet zu sein. Wenn Sie den Prozess verstehen, handeln Sie sicher und gezielt.
Jeder einzelne Schritt zur Finanzierung zählt. Vom ersten Beratungsgespräch bis zur finalen Darlehensauswahl treffen Sie bewusste Entscheidungen. Lassen Sie sich nicht von Fachbegriffen oder komplizierten Abläufen abschrecken. Wer sich frühzeitig informiert und die richtigen Fragen stellt, behält die Kontrolle über seine Finanzen.
Die wichtigsten Darlehensarten in der Baufinanzierung einfach erklärt
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Sie über eine feste Laufzeit gleichbleibende Raten zahlen. Diese sogenannte Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld, wodurch der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Die gleichbleibende Rate sorgt für Planungssicherheit und macht das Annuitätendarlehen zur beliebtesten Form der Baufinanzierung in Deutschland.
Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen bietet günstige Konditionen und wird über einen Bausparvertrag bereitgestellt. Nach dem Ansparen steht das Darlehen für Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie zur Verfügung. Feste Zinsen sorgen für Planungssicherheit, da sie unabhängig vom Markt sind. Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Raten. Für den sofortigen Kauf empfiehlt sich meist das Annuitätendarlehen. Häufig kombinieren Kreditnehmer beide Darlehensarten, um von deren Vorteilen zu profitieren.
Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant. Die monatlichen Raten setzen sich aus dem festen Tilgungsbetrag und einem variablen Zinsanteil zusammen. Da sich die Restschuld mit jeder Zahlung reduziert, sinken auch die Zinskosten, wodurch die Monatsrate im Laufe der Zeit abnimmt. Anfangs fallen die Raten höher aus, später werden sie stetig geringer. Diese Darlehensform eignet sich besonders für Menschen, die zu Beginn mehr zahlen können und später von niedrigeren Raten profitieren möchten.
KfW-Darlehen
KfW-Darlehen sind zinsgünstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau, die oft als Ergänzung zur Hauptfinanzierung genutzt werden. Sie bieten meist niedrigere Zinsen als normale Baukredite und manchmal tilgungsfreie Anlaufjahre zur Entlastung am Anfang. KfW-Darlehen können für Kauf, Bau oder Sanierung einer Immobilie verwendet werden. Sie werden häufig zusammen mit klassischen Annuitätendarlehen eingesetzt. So profitierst du von günstigen Zinsen und flexiblen Rückzahlungsoptionen.
Variables Darlehen
Variable Darlehen passen den Zinssatz regelmäßig an die Marktlage an. Alle drei Monate wird der Zinssatz neu festgelegt, oft am Drei-Monats-Euribor. Dadurch verändern sich die monatlichen Raten, sie können steigen oder fallen. Diese Art der Finanzierung eignet sich besonders gut für kurzfristige Zwecke, zum Beispiel um eine Zeit bis zum eigenen Kapital zu überbrücken. Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten sind ein Plus, jedoch macht die Unsicherheit der Zinsentwicklung die Planung schwieriger und erhöht das Risiko.
Endfälliges Darlehen
Ein endfälliges Darlehen wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Während der Laufzeit fallen nur Zinszahlungen an, keine Tilgung. Dadurch bleiben die monatlichen Raten niedrig, die Gesamtkosten sind jedoch meist höher. Diese Kreditform eignet sich, wenn eine größere Summe zur Rückzahlung bereits absehbar ist. In der Regel wird ein Annuitätendarlehen bevorzugt, da es durch kontinuierliche Tilgung langfristig günstiger ist.
Sonderfälle & Besonderheiten
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ermöglicht es Ihnen, ein fremdes Grundstück für einen vertraglich festgelegten Zeitraum zu nutzen und zu bebauen, ohne selbst Eigentümer zu werden. Dafür zahlen Sie einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Im Grundbuch wird das Erbbaurecht als eigenständiges dingliches Recht eingetragen.
Diese Nutzungsform stellt eine kostengünstige Alternative zum klassischen Grundstückskauf dar, besonders wenn das Eigenkapital begrenzt ist. Sie haben die Möglichkeit, das Erbbaurecht zu verkaufen, zu vererben oder zur Sicherung eines Baukredits zu belasten. Banken verlangen bei der Finanzierung jedoch besondere Voraussetzungen, da das Erbbaurecht befristet ist und nach Ablauf meist an den Grundstückseigentümer zurückfällt.
Aus diesem Grund sollten Käufer und Erben die vertraglichen Regelungen zum Heimfall, zur Entschädigung und zur Verlängerung des Erbbaurechts genau prüfen. Ebenso ist es wichtig, die Höhe des Erbbauzinses und mögliche Anpassungsklauseln sorgfältig zu bewerten.
Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten
Der Erbbauberechtigte nutzt ein fremdes Grundstück über einen längeren Zeitraum und darf es bebauen. Dieses Recht steht dem Eigentum an einem Grundstück gleich und wird im Erbbaugrundbuch eingetragen. Er kann das Recht verkaufen, vererben oder belasten, zum Beispiel durch eine Grundschuld zur Kreditsicherung. Für bestimmte Handlungen wie den Verkauf benötigt er häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese Pflichten regelt der Erbbaurechtsvertrag.
Im Vertrag legen die Parteien oft Baufristen fest oder schließen bestimmte Nutzungen aus. Bei Verstößen gegen diese Pflichten droht dem Erbbauberechtigten der vorzeitige Entzug des Rechts. Instandhaltungspflichten und die Verpflichtung zur Gebäudeversicherung vereinbaren die Beteiligten ebenfalls regelmäßig.
Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Erbbaurecht üblicherweise an den Grundstückseigentümer zurück. Üblicherweise zahlt der Eigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das errichtete Bauwerk. Da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, sollten Höhe und Berechnung der Entschädigung im Vertrag klar geregelt sein.
Erbbaurecht im Grundbuch
Das Grundbuchamt trägt das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht in ein eigenes Erbbaugrundbuch ein. Diese Eintragung erfolgt, sobald ein notarieller Vertrag das Erbbaurecht bestellt und im Grundbuch des Grundstücks vermerkt wurde. Erst mit dieser Eintragung wird das Erbbaurecht rechtswirksam.
Im Erbbaugrundbuch finden sich alle wichtigen Informationen wie Laufzeit, Erbbauzins, Heimfallregelungen sowie mögliche Belastungen durch Grundschulden oder Dienstbarkeiten. Auch berechtigte Dritte werden dort eingetragen. Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, können darauf Grundpfandrechte lasten. Für Banken spielt besonders die Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung.
Obwohl das Erbbaurecht auf einem fremden Grundstück basiert, behält es seine rechtliche Eigenständigkeit. Verkauft der Eigentümer das Grundstück, bleibt das Erbbaurecht davon unberührt. Es endet ausschließlich durch Zeitablauf oder vertragliche Rückübertragung. Aufgrund der Eintragung im Grundbuch können Sie das Erbbaurecht übertragen, vererben oder wirtschaftlich nutzen, ähnlich wie Grundstückseigentum, jedoch zeitlich begrenzt.
Sie haben noch Fragen an Rechtsanwalt & Notar Sascha Gramm?
Haben Sie noch weitere offene Fragen oder benötigen einen rechtlichen Rat? Dann kontaktieren Sie uns und profitieren Sie von meiner langjährigen Erfahrung als Rechtsanwalt und Notar in Hannover.