Teilungsversteigerung

Was sieht das Gesetz bei einer Teilungsversteigerung nach einer Scheidung vor?

Der Umgang mit Immobilien im Scheidungsfall im Familienrecht

Nach der Eheschließung entscheidet sich ein Teil der Ehepaare dazu ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Immobilie entwickelt sich schnell zum Lebensmittelpunkt- doch was passiert bei einer Trennung oder einer Scheidung mit dem Eigenheim ? Eine Möglichkeit, die insbesondere dann zum Tragen kommt, wenn zwischen den Ehepartnern keine Einigkeit bezüglich des weiteren Umgangs mit der Immobilie erzielt werden kann, ist eine sogenannte Teilungsversteigerung als Form der Zwangsversteigerung. 

Teilungsversteigerung– Das klingt erst einmal ganz simpel. Die Ehepartner/ Eheleute haben beide Eigentumsanteile an einer Immobilie und kommen während einer Trennung bezüglich der Verwertung bzw. des Verkaufes nicht überein. Für einen solchen Fall sieht das Gesetz für jede Partei die Möglichkeit vor, die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft zu verlangen. Dafür muss einer der Eigentümer bei dem zuständigen Gericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Der Antrag sollte dabei auf jeden Fall gemeinsam mit einem Rechtsanwalt für Familienrecht verfasst werden und zielt darauf ab, dass das Grundstück versteigert wird.

Im weiteren Verlauf wird die Immobilie versteigert, alle Miteigentümer verlieren ihre Eigentumsrechte. An der Versteigerung teilnehmen kann jeder beliebige Dritte, aber auch die vorherigen Miteigentümer selbst, sodass die Möglichkeit besteht das zuvor verlorene Eigentum an der Immobilie wieder zu erwerben.

Was zunächst sehr einfach klingt, ist in der Praxis durchaus komplex und erfordert spezifische Kenntnisse in diesem Bereich. Vor allem um die Kosten, die vom Verkehrswert abhängen, gering zu halten ist ein sorgsames Vorgehen unerläßlich.

Rechtsanwalt Gramm möchte auf einen Teil der Fragen, die sich in diesem Zusammenhang ergeben, antworten und so einen ersten Überblick über die Thematik geben.

Was genau ist eine Teilungsversteigerung ?

Eine Teilungsversteigerung, auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt, ist ein Mittel der Zwangsvollstreckung, die angewendet wird, wenn es mehrere Eigentümer gibt. Es kommt zu einer Versteigerung einer Sache- betroffen ist meist ein Grundstück oder eine Immobilie. Im Rahmen der Versteigerung verlieren die Miteigentümer ihre Eigentumsrechte und bekommen den Erlös (Versteigerungserlös) anteilig ausgezahlt. Den vorherigen Miteigentümern steht der Weg offen, selbst an der Versteigerung teilzunehmen und so ihr verlorenes Eigentum zurückzugewinnen.

Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung ?

Es gibt verschiedene Fallkonstellationen, in denen eine Teilungsversteigerung in Frage kommt. Relevant wird dieses Verfahren insbesondere bei einer Scheidung, wenn es um den Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie geht. Daneben kommt eine Teilungsversteigerung auch bei einer Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft in Betracht. Die folgenden Erklärungen beziehen sich auf die Fallkonstellation der Scheidung.

Nicht jede Ehe hält für die Ewigkeit und nicht selten kommt es im Falle einer Scheidung zum Streit- besonders dann, wenn es um eine Immobilie geht, die während der Partnerschaft gemeinsam angeschafft wurde. Kann zwischen den Eheleuten keine Einigung bezüglich der Verwertung oder eines Verkaufs der Immobilie erzielt werden, ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit um die Eigentumsverhältnisse zu verändern.

Wie kann eine Teilungsversteigerung durch die Ehegatten durchgeführt werden?

Konnte keine anderweite Einigung erzielt werden, stellt sich die Frage wie im Fall einer Teilungsversteigerung vorzugehen ist. Erforderlich dafür ist zunächst, dass ein Antrag durch einen Rechtsanwalt gestellt wird. Die Normen sind im BGB und im ZVG zu finden. Dieser ist als formloser schriftlicher Antrag beim zuständigen Amtsgericht einzureichen und es ist ein aktueller Auszug auf dem Grundbuch beizulegen. Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer, jede Partei kann somit den Antrag stellen. Es ist bereits bei der Antragsstellung von der einreichenden Partei nachzuweisen, dass diese Person Miteigentümer ist. Dafür ist ein Auszug aus dem Grundbuch erforderlich, der nicht älter als sechs Monate ist.

Ist die Scheidung noch nicht rechtskräftig und befindet sich das Ehepaar im Stand der Zugewinngemeinschaft oder der Gütergemeinschaft, ist eine Zustimmung der anderen Parteierforderlich, wenn die Immobilie fast das gesamte Vermögen des Ehepaars darstellt. In anderen Fällen kann der Antrag ohne eine Zustimmung gestellt werden.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung im Familienrecht ab?

Wurde der Antrag (Zwangsversteigerung)  durch das zuständige Gericht geprüft, genehmigt und zugestellt, kommen Fragen auf, die den weiteren Verlauf der Teilungsversteigerung betreffen. In der Regel wird nach der Genehmigung das Verfahren durch das Familiengericht eingeleitet, indem sämtliche Miteigentümer des Grundtsückes – in der Regel die Ehegatten– über den Teilungsversteigerung in Kenntnis gesetzt werden. Im Grundbuchamt wird der entsprechende Grundbucheintrag mit einem Vermerk über die anstehende Versteigerung versehen.

Nach der Ermittlung des aktuellen Wertes (Verkehrswert) wird durch das Gericht ein Mindestgebot und ein Termin für die Versteigerung ausgemacht.  Dieser Termin nennt sich auch Versteigerungstermin. Eine Teilungsversteigerung wird der Öffentlichkeit über das Internet, die Zeitung oder über Aushänge bekannt gemacht. Jeder beliebige Dritte kann dann an der Versteigerung teilnehmen, daneben auch die ehemaligen Miteigentümer. Im Rahmen der Versteigerung erhält der Interessent mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Demnach ist auch für den Antragssteller möglich, die Immobilie selbst zu ersteigern.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Die Dauer einer Teilungsversteigerung variiert je nach Ausgangslage. Als grober Richtwert dient ein Zeitrahmen von etwa einem Jahr.Die tatsächliche Dauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Zeitraum, der benötigt wird um das Wertgutachtenzu erstellen spielt ebenso eine Rolle wie die Zeit, die gebraucht wird, bis es zur Stattgabe des Antrags kommt. Liegt bereits mit der Antragstellung ein Gutachten über den Wert der Immobilie vor und genehmigt das zuständige Gericht dieses, ist u. U. eine Beschleunigung des Verfahrens möglich.

Bei einem erfolgreichem Verlauf der Teilungsversteigerung wird der Erlös an die Beteiligten (ehemaligen Miteigentümer) anteilig ausgezahlt. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass die Ex-Ehepartner den Anteil selbst festlegen. Kam es jedoch aufgrund von Uneinigkeit zwischen den Ex-Ehepartnern bereits zu einer Teilungsversteigerung, scheint dieser Weg eher unwahrscheinlich. Neben einer selbstständigen Aufteilung des Erlöses kommt es regelmäßig eher zu einer Hinterlegung des Verkaufserlöses bei dem zuständigen Gericht. Dieses fällt dann die Entscheidung über eine anteilsmäßige Aufteilung.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Bereits für den Antrag fallen Kosten an, wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt. Ferner sind Gutachtenkosten, Verfahrenskosten, die Kosten für die Bekanntmachung der Versteigerung und Rechtsanwaltskosten zu tragen. Wie auch sonst üblich, müssen sämtliche Verfahrenskosten als Vorschussgezahlt werden.

Bleibt die Teilungsversteigerung erfolglos ist allein der Antragsteller für die entstandenen Kosten verantwortlich. Geht die Versteigerung hingegen erfolgreich aus, werden die Kosten vom Erlös abgezogen und somit tragen alle ehemaligen Miteigentümer die Kosten zu gleichen Teilen.

Kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden?

Möchte einer der Ehepartner die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung verkaufen, ist dies nach der Scheidung in der Regel ohne die Zustimmungder anderen Partei möglich. Lediglich, wenn sich das Ehepaar noch in dem Güterstand der Zugewinngemeinschaft/Gütergemeinschaft befindet und die Immobilie beinah das gesamte Vermögen des Ehepaares darstellt, ist eine Zustimmung der anderen Partei erforderlich. Stellt einer der beiden einen Teilungsversteigerungsantrag, ohne dass es der Zustimmung des anderen bedarf, stellt sich der Antragsgegner möglichweise die Frage, ob er die Teilungsversteigerung verhindern oder zumindest verzögern kann. Auch wenn dies nicht ohne weiteres möglich ist, gibt es durchaus Wege um eine Teilungsversteigerung zu verhindern, zu blockieren oder zu verzögern.

Einstellung des Verfahrens

Innerhalb von zwei Wochen nach der Beantragung der Teilungsversteigerung kann der Antragsgegner die Einstellung des Verfahrens beantragen. Es obliegt dem zuständigen Gericht über diesen Antrag zu entscheiden. Mit Blick auf die Praxis wird eine Einstellung eher begründet sein, wenn Kinder involviert sind. Würde ein Umzug eine Gefährdung für das Wohl des Kindes bedeuten, läge ein Grund für die Einstellung des Verfahrens vor.

Ferner ist eine Verfahrenseinstellung auch denkbar, wenn der angesetzte Termin unter Berücksichtigung aller Interessen unangemessen erscheint. Das wäre der Fall, wenn etwa in naher Zukunft eine erhebliche Werterhöhung der Immobilieanstehen würde oder wenn etwa Übernahmeverhandlungen noch nicht abgeschlossen sind und zwischen den Miteigentümern noch Vergleichsverhandlungen laufen würden.

Befristung der Verfahrenseinstellung

In aller Regel  liegt jedoch eine Befristung der Verfahrenseinstellung vor. Die Einstellung ist zunächst auf sechs Monate befristet, wobei grundsätzlich eine erneute Wiederholungen eines Einstellungsantrags möglich ist, so dass die Verzögerungsdauer sich auf ein Jahr beläuft.

Wird das Kindeswohl als Grund aufgeführt und anerkannt, sind mehrfache Wiederholungen möglich. Ihre Grenze ist erst bei einer Verzögerungsdauer von fünf Jahren erreicht.

Beitritt zur Teilungsversteigerung

Daneben besteht auch die Möglichkeit zum Beitritt zur Teilungsversteigerung. Damit ist zwar keine Blockierung oder Verhinderung mehr möglich, jedoch besteht die Chance die Versteigerung mitzugestalten und ihr nicht machtlos gegenüberzustehen. Entscheidungen, die das Verfahren betreffen, müssen dann gemeinschaftlich getroffen werden und es kommt dazu, dass der ursprüngliche Antragsteller in seiner Verfügungsgewalt eingeschränkt ist. Für den Beitritt zur Teilungsversteigerung muss ebenfalls bei dem zuständigen Gericht ein Antrag gestellt werden. Der ursprüngliche Antragsteller ist mindestens vier Wochen vor der Versteigerung über diesen Vorgang zu informieren.

Vorkaufsrecht

In seltenen Fällen steht dem Antragsgegner ein Vorkaufsrecht zu. Anders als bei einer Erbengemeinschaft sieht das Gesetz bei einer Scheidung ein solches Recht nicht automatisch für eine Teilungsversteigerung vor. Ein Vorkaufsrecht für den Antragsteller besteht lediglich, wenn ein Ehevertrag besteht in dem dies geregelt ist. Liegen die weitergehenden Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts vor, verhindert die Ausübung des Rechts, dass die Immobilie in fremde Hände gelangt.

Vor- und Nachteile

Neben dem Vorteil, dass die ehemaligen Miteigentümer die Immobilie u.U. günstig erwerben kann, besteht im Rahmen einer Teilungsversteigerung das Risiko, dass nur ein sehr geringer Gewinn oder möglicherweise gar kein Gewinn erzielt wird, wenn ein Dritter den Zuschlag erhält.

Wichtig: Es besteht eine erhebliche Verlustgefahr!

Das Mindestgebot für das Objekt entspricht häufig nur einem geringen Teil des eigentlichen Marktwertes. Es besteht dabei das Risiko, dass der Preis durch andere Bieter in der Höhe getrieben wird und am Ende keiner der Miteigentümer den Zuschlag erhält.

Alternativ bieten sich da der Privatverkaufan, bei dem selbstständig nach einem Erwerber gesucht wird. In diesem Fall fallen die Antrags-, Verfahrens- und auch Rechtsanwaltskosten weg. Es obliegt zudem den Eigentümern den Käufer frei auszuwählen, wodurch auch die Gefahr umgangen werden kann, dass die Immobilie deutlich unter ihrem Wert verkauft wird. Ein Privatverkauf setzt jedoch eine Einigkeit aller Miteigentümer voraus, da über gemeinsames Eigentum nur im Einvernehmen aller Miteigentümer verfügt werden kann.

Ferner besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie im Rahmen einer freiwilligen Versteigerung zu veräußern. Das Einverständnis aller Miteigentümer ist auch in diesem Fall eine zwingende Voraussetzung. Das Risiko, dass die Immobilie unter Wert veräußert wird, minimiert sich indem den Miteigentümern ein Mitspracherecht bezüglich des Mindestgebots zusteht.

Fazit

Stehen Sie in Konfrontation mit einer Teilungsversteigerung oder möchten sie diesen Weg wählen, um die bestehende Eigentumsgemeinschaft auseinanderzusetzen, empfiehlt sich eine ausführliche Auseinandersetzung mit Alternativen. Die Risiken sollte man stets im Auge behalten und sich bei Fragen oder konkreten Problemen durch einen Anwalt im Familienrecht beraten lassen.

Ich freue mich auf Ihren Anruf!

 Sascha Gramm
Anwalt Familienrecht in Hannover